[김슬기의 친절한 복덕방] ⑫ 도로까지 싹 다 고치면 재개발, 아니면 재건축…알기쉬운 정비사업

2일 공사비 미지급으로 공사가 중단된 서울 은평구 대조동 대조1구역 주택재개발 현장 모습. 사진은 기사 내용과 무관. 2024.1.2 [사진=연합뉴스]

“뉴스에서 우리 아파트가 재건축된다던데, 재개발과는 무엇이 다른 건가요?”
정부가 노후계획도시정비특별법 적용 대상에 인·연접 택지·구도심 등을 포함하면서 특별법 적용 대상이 전국 51개 지역에서 전국 108개 지역으로 확대된다.
이에 ‘내가 사는 곳은 어떤 정비 사업 대상일까?’와 같은 궁금증부터 각 정비 사업의 차이점에 이르기까지 재건축·재개발에 대한 관심이 높아지고 있다.
재건축과 재개발 사업은 모두 기존의 주택을 허물고 새로 짓는다는 점에서 용어를 혼용해 쓰는 경우가 많지만, 두 사업은 성격과 내용이 다른 정비 사업이다.
정비 사업은 도시 기능을 회복하기 위해 정비 구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 사업을 말한다.
여기서 정비기반시설이 재건축과 재개발 사업을 결정짓는 가장 큰 차이점이다.
정비기반시설은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구·녹지·하천·공공공지·광장·소방용수시설·비상대피시설·가스공급시설·지역난방시설 등을 뜻한다.
이 정비기반시설이 열악할 경우 재개발 사업을, 비교적 양호할 경우 재건축 사업을 시행하게 된다.
서울의 대표적인 재건축 아파트인 강남구 대치동 ‘은마아파트’를 떠올리면 보다 이해하기 쉽다.
은마아파트는 1970년대 지어진 ‘강남 1세대’ 아파트의 상징이다.
현재 이 아파트는 재건축 사업이 진행 중이다.
아파트가 지어진 지 오래돼 주거 환경은 노후·불량화되긴 했지만, 강남 대치동 한복판에 있어 도로와 상하수도등 기반시설 여건이 양호하기 때문이다.
 
보통 재건축과 재개발을 추진하는 주체는 △주민(민간) △주민과 공공 △공공주도 등이 있지만 재개발 사업이 공익적인 성향을 좀 더 갖고 있다.
아파트를 새로 짓는 재건축 사업보다는 동네 전반을 정비하는 의미를 갖고 있어서다.
 

강남구 대치동에 있는 '은마아파트' [사진=유대길 기자 dbeorlf123@ajunews.com]

재개발 사업을 추진하기 위해선 법에서 정하는 일정 요건을 충족해야 한다.
현행법에 따르면 필수요건은 사업면적이 1㎡ 이상이고, 노후하다고 판단된 건축물이 전체 건축물수의 3분의 2 이상이 돼야 한다.
선택요건은 △도로에 건축물이 얼마나 접해있는지(주택접도율) △개발이 불가능한 소규모 필지가 얼마나 있는지(과소필지) △일정면적 내 건축물이 얼마나 많은지(호수밀도) △노후하다고 판단된 건축물의 총 면적이 얼마나 되는지(노후연면적) 등을 판단해 1개 이상의 요건에 적합하면 재개발 사업 추진이 가능하다.
재개발 사업은 크게 4단계를 거쳐 추진하게 된다.
‘계획수립 단계→사업시행 단계→관리처분 단계→사업완료 단계’로 구분되며 각 단계에선 최소한의 주민동의율을 필요로 한다.
계획수립 단계에선 정비 계획을 수립하고 정비 구역을 지정하는데, 이때 토지 등 소유자 30% 이상의 동의가 필요하다.
사업시행 단계에선 사업시행자인 조합을 설립해 사업시행계획인가를 진행한다.
이때 추진위원회를 구성하기 위해선 토지 등 소유자 과반수가 동의해야 하고 조합 설립은 토지 등 소유자 4분의 3 이상, 토지 면적의 2분의 1 이상이 동의해야 한다.
만약 공공이 주도하는 공공재개발사업일 경우는 LH와 SH 등 공공기관이 사업시행자로서 직접 참여하게 된다.
다만 공공성을 담보하기 위해 증가하는 가구 수의 일부를 공공임대주택으로 공급해야 한다.
관리처분 단계에서 관리처분계획인가를 통해 주민은 분양받을 권리를 갖게 되고 향후 부담해야 할 분담금액을 확정받게 된다.
마지막으로 사업완료 단계에선 공사 준공과 함께 조합이 해산되고 모든 사업절차가 마무리된다.
 

아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 정부가 절차를 간소화하기로 했다.
재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 서울에서는 노원·강남·강서·도봉, 경기에선 안산·수원·광명·평택 순으로 많다.
사진은 10일 오후 경기도 수원시 아파트 단지 밀집지역 모습. 2024.1.10 [사진=연합뉴스]

재건축 사업은 도로, 공원 등 기반시설이 양호한 노후 공동주택 중 면적이 1만㎡ 이상이거나 기존 가구 수가 200가구 이상인 노후한 공동주택 단지를 새롭게 건축하는 사업이다.
이 사업을 추진하기 위해선 건축물에 대한 안전진단을 추진해 안전진단 결과 D등급 또는 E등급으로 판정돼야 한다.
다만 최근 정부는 아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있도록 절차를 간소화하기로 했다.
재건축 사업도 재개발 사업과 마찬가지로 크게 4단계를 거쳐 추진하게 되는데 주민 동의율에서는 차이를 보인다.
재건축 사업을 하기 위한 계획수립 단계에서 필요한 재건축 안전진단은 주민의 10% 이상이 동의하면 추진할 수 있다.
사업시행 단계에서도 조합을 설립하기 위해선 공동주택 각 동별 소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 소유자의 4분의 3이상, 토지면적의 4분의 3이상이 동의해야 한다.
만약 공공이 사업시행자로서 재건축 사업에 참여할 경우 반드시 주민의 동의를 받아야 한다.
공공과 주민이 공동으로 시행할 경우엔 조합원 과반수의 동의만 있으면 되지만 공공이 단독으로 시행할 경우엔 토지 등 소유자 3분의 2, 토지면적의 2분의 1이상이 동의해야 한다.
이때 기존의 조합은 해산하고 주민대표회의를 구성해야 한다.